关于高新区城市更新行动实施情况的调研报告

党的二十大报告指出，“我们要坚持以推动高质量发展为主题”，“推动战略性新兴产业融合集群发展，构建新一代信息技术、人工智能、生物技术、新能源、新材料、高端装备、绿色环保等一批新的增长引擎”。当前，高新区在我国工业化、城镇化所处的发展阶段以及在经济功能区体系的定位中，已成为引领城市创新驱动发展和高质量发展的示范区，是城市功能升级、带动存量空间高效利用的先行区。

一、城市更新对市高新区高质量发展的助推作用

目前，为进一步推动市高新区高质量发展，巩固提升市高新区创新型园区、领先型园区的竞争力，市高新区以城市更新为助力，对园区空间形态与功能进行了调整，对园区内产业结构进行了优化，并对生态环境进行了修复，使园区功能更加完善，人居环境进一步改善。

（一）城市更新聚集的高端要素，有利于市高新区适应新兴产业空间形态的需求。城市更新，有利于解决土地利用不集约、产业结构单一、配套功能不完善等问题，使传统的土地经济全面向产业经济、数字化经济转型。同时，能有效促进高附加值的现代服务业和高新技术产业向城市中心区集聚。通过城市更新，市高新区对老旧园区进行升级和改造，使资本、土地和劳动力等要素重新配置，有利于盘活低效存

量资产，促进产业转型，催化产业升级，实现产业结构调整。在此基础上，聚集高端要素，形成产业集聚带，促进产业升级发展，有利于适应新兴产业空间形态的需求。

（二）城市更新产生的高水平创新协同效应，有利于实现市高新区集约集聚发展。随着城市的发展，知识密集型的企业、高附加值的现代服务业和高新技术产业对空间的需求量也在逐步加大，但是在高新园区内仍然有一些低效能产业。通过城市更新，市高新区不仅能够淘汰低端企业，而且能够促使低附加值的产业外迁，有利于对低效能土地和空间进行有计划的整合改造，将有限的土地资源向高附加值的产业上倾斜，吸引高端企业落地投资，实现园区企业的功能转换和结构升级，提升土地利用效益，盘活存量物业促进空间的集约化利用，实现高新区走集约集聚发展道路。

（三）城市更新提供的高水平公共服务，有利于提升市高新区产城融合水平。高新区既承担辐射整个都市圈的科技产业功能，又肩负满足园区工作人员、部分来访人员日常生活需求的生活功能和提供各类服务以支持园区内企业运营发展的服务功能，具有相对独立发展的内在特质。通过城市更新，有利于市高新区引入金融、商务、法律以及网络、通信、IT行业等优质产业，优化园区空间品质，提升园区公共服务质量。市高新区以高水平的公共服务，来满足不同产业、不同发展阶段的企业对园区发展服务的需求，有利于增强市高新区对高端要素的吸引力和承载力，提升市高新区产城融合水平，助力市高新区高质量发展。

二、市高新区在城市更新发展中存在的问题

目前，市高新区总体呈现面貌现代化、产城融合化、园区品牌化的特点。自2021年XX城市更新项目启动以来，高新区有序开展了园区的更新布局，但是仍存在一些问题。

（一）园区土地运营能力较弱，企业更新意愿不强。第一，现行工业用地规划指标难于满足更新项目规划设计。市高新区城市更新项目中，多数项目是以更新改造为主，需保留部分既有建筑，且多数待更新地块面积较小，难以满足现行工业用地规划要求。第二，更新项目剩余土地年限较短。高新区更新区内的项目土地，多为20世纪90年代出让，土地剩余年限较短。受此影响，企业对土地及房产价值担忧较大，不愿投入大量资金进行更新和建设。第三，园区企业更新不积极。当前，市场经济环境较为低迷，企业发展普遍困难，一些企业对市场信心不足，存在小富即安的心态，更愿意维持企业的现有状态，稳定租金收益。当前，市高新区拟定更新的区域内多为中小民营企业，企业经营现金流普遍比较紧张，缺乏更新建设资金，且多数企业规模小、信用评级较低，企业普遍存在融资渠道少、额度低、利率高、期限短等问题。同时，更新项目需拆除现有建筑并清退租户，更新建设投资额高且有风险，而目标收益平衡周期又较长。面对这些难题，企业更新意愿不强。

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